Regolamento di condominio e sanzioni pecuniarie
La Legge che recentemente ha comportato la riforma della normativa inerente il condominio ha introdotto la maggiorazione dell’entità delle sanzioni pecuniarie che possono essere previste a carico dei condomini per le violazioni delle disposizioni contenute nel regolamento condominiale.
L’articolo 70 delle disposizioni di attuazione al codice civile, in base al quale il regolamento di condominio può prevedere delle sanzioni pecuniarie a carico dei trasgressori delle sue disposizioni, è stato modificato dall’articolo 14 della legge 11 dicembre 2012 n.220 n.220/2012 (pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 17.12.2012 n.293 e in vigore entro sei mesi dall’avvenuta pubblicazione) che stabilisce:
“Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie”.
La legge di modifica ha il chiaro scopo di fornire al condominio uno strumento più efficace per reprimere i comportamenti scorretti (spesso difficilmente arginabili) e, quindi, il rispetto delle disposizioni del regolamento condominiale, prevedendo delle sanzioni più adeguate per il condomino trasgressore, in considerazione del fatto che il previgente testo dell’articolo 70 disp. att., che stabiliva che la sanzione non potesse essere superiore alla misura massima consentita pari ad euro 0,05 (le vecchie cento lire), di fatto aveva solo un valore puramente simbolico e non certamente deterrente per il contravventore e, pertanto, di inutile applicazione.
La ratio perseguita dal legislatore di ottenere una più ampia osservanza e rispetto del regolamento condominiale, mediante la previsione di più incisive sanzioni per i trasgressori, si evince anche dall’inserimento di un aumento considerevole della sanzione massima, che può arrivare persino a quadruplicarsi nei confronti dei condomini che perseverano nelle violazioni del regolamento condominiale.
In caso di recidiva, infatti, l’importo della sanzione può essere stabilito fino ad euro 800,00. Nonostante l’assenza di consolidata giurisprudenza in materia, tale previsione dovrebbe potersi applicare ai soli condomini trasgressori e non a chi detiene l’immobile a diverso titolo, come ad esempio conduttori, ospiti o altri soggetti.
Articolo 70 disp. att. c.c.
Secondo la Suprema Corte l’articolo 70 disp. att. c.c. ha carattere di norma eccezionale in quanto contempla una pena avente natura privata che ha come destinatari i condomini e, pertanto, non applicabile ai conduttori i quali sebbene si trovino a godere delle parti comuni dell’edificio in base a un rapporto obbligatorio, rimangono estranei all’organizzazione condominale (Cass. 17 ottobre 1995, n.10837).
Il superamento dell’importo limite previsto dall’art. 70 disp. Att. (euro 200 o euro 800) comporta la radicale nullità della previsione regolamentare e conseguentemente delle sanzioni eventualmente comminate ai condomini trasgressori.
La giurisprudenza, infatti, ritiene che che sono nulle, in quanto “contra legem” le eventuali delibere assembleari che dovessero prevedere sanzioni di importo maggiore (Cass. 26 gennaio 1995, n. 948).
La norma è applicabile esclusivamente in presenza di un’esplicita previsione del regolamento condominiale, ne consegue che in mancanza è illegittima una deliberazione condominiale nella parte in cui stabilisce, a carico di alcuni condomini, l’irrogazione di sanzioni pecuniarie per la violazione del regolamento di condominio (in tal senso Cass. 21 aprile 2008, n. 10329).
Quanto all’applicazione pratica della disposizione, soprattutto dal punto di vista procedurale, non vi è unanimità di vedute.
Infrazioni al regolamento
L’orientamento più formalistico ritiene che le sanzioni per infrazioni al regolamento debbano essere previste dal regolamento condominiale e l’irrogazione debba essere deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice (maggioranza degli intervenuti che rappresenti metà del valore dell’edificio ) e che l’amministratore poi eseguirà la relativa delibera.
Mentre l’opinione meno ancorata alla lettera della normativa (ma forse per certi versi più pratica) riterrebbe possibile l’applicazione di sanzioni pecuniarie direttamente comminate dall’amministratore autorizzato a monte dall’assemblea dei condomini in forza della derogabilità del’art. 70 disp. Att., non essendo ricompreso fra le norme inderogabili ex art. 72 disp. att.
Ciò in considerazione del fatto che l’amministratore di condominio è tenuto ex lege a curare l’osservanza del regolamento di condominio, e quindi coerentemente potrebbe essere autorizzato da una preventiva delibera condominale, anche a provvedere all’irrogazione di sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili delle violazioni del regolamento, qualora ravvisasse la necessità di attivarsi al fine di attivarsi per far cessare gli abusi.
