La Suprema Corte ribalta l’orientamento sulla modificabilità delle tabelle millesimali
Agevolata la modificabilità delle tabelle millesimali – Il sistema maggioritario evita la paralisi condominiale e l’oneroso ricorso all’Autorità Giudiziaria
L’origine giurisprudenziale di larga parte delle questioni di diritto condominiale è il frutto (inevitabile) della scarna normativa di settore, che ha obbligato gli operatori del settore a strutturare processi interpretativi (spesso di notevole complessità), per dare risposte concrete ai più svariati casi pratici che si sono susseguiti ed evoluti nel tempo.
Non ha fatto eccezione il tema della “modificabilità delle tabelle millesimali”, per il quale è possibile contare sino a cinque distinti orientamenti formatisi nella giurisprudenza della Cassazione degli ultimi quindici anni.
Senza affrontare dettagliatamente le diverse argomentazioni della Suprema Corte, possiamo sintetizzare i diversi indirizzi in due filoni fondamentali, per molti aspetti contrastanti.
Sino ad oggi (o meglio sino alla Sentenza in esame), l’orientamento maggioritario prevedeva l’unanimità dei consensi dei condomini (non solo, dunque, dei presenti all’assemblea) come presupposto necessario per l’assunzione di una delibera immediatamente efficace erga omnes, tesa alla modifica delle tabelle millesimali.
Negli ultimi anni, attese le contraddizioni logiche e giuridiche del predetto orientamento, è venuto formandosi un diverso orientamento, il quale ammetteva (per la verità solo in alcuni casi) la modificabilità delle tabelle millesimali con votazione a maggioranza qualificata ex art. 1136 c.c. II° comma (ovvero la maggioranza dei condomini intervenuti all’assemblea rappresentante almeno la metà del valore dell’edificio – Cassazione n. 23 febbraio 2007, n. 4219; Cassazione. 28 giugno 2004, n. 11960).
In considerazione del su menzionato contrasto e dello spessore delle critiche mosse alle argomentazioni sottese all’orientamento maggioritario, la Seconda Sezione della Corte di Cassazione rinviava la questione alle Sezioni Unite, con Ordinanza 2 febbraio 2009 n. 2568.
Le Sezioni Unite ribaltano l’orientamento maggioritario con la sentenza del 9 agosto 2010, n. 18477.
Contenuto innovativo della sentenza
La Sentenza in esame ha il merito di aver affrontato dettagliatamente tutte le argomentazioni sottese ai diversi indirizzi che in questi ultimi anni si sono formati in tema di modificabilità delle tabelle millesimali.
I Supremi Giudici, dopo aver enucleato i diversi iter logico-giuridici scaturenti nell’orientamento maggioritario ed averne messo in luce gli aspetti critici e le problematiche sul piano pratico, statuiscono “le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., comma 2”.
Per esigenze di sintesi, possiamo riassumere il nodo focale dell’argomentazione elaborata dalla Suprema Corte nello sviluppo di due principali questioni; in primis la competenza dell’assemblea circa l’assunzione di una delibera modificativa delle tabelle millesimali, in secundis la portata di una siffatta delibera.
In relazione alla prima questione, l’orientamento che escludeva la competenza dell’assemblea dei condomini fondava i propri assunti sul presupposto che la determinazione dei valori della proprietà di ciascun condomino e la loro espressione in millesimi fosse regolata direttamente dalla legge.
Le Sezioni Unite rilevano, al contrario, come la legge non regoli in concreto le modalità di determinazione dei millesimi, definendo unicamente i millesimi come espressione dei “valori dei piani o porzioni di piano” ed escludendo l’incidenza di alcuni fattori (art. 68 disp. att.).
La Suprema Corte evidenzia, poi, la contraddittorietà del suddetto orientamento, ove dapprima esclude la competenza dell’assemblea, ritenendo, però, necessaria la deliberazione assembleare con l’unanimità dei consensi dei condomini per l’approvazione delle stesse tabelle millesimali.
In merito alla seconda questione, l’orientamento che aveva sempre negato la possibilità di modifica delle tabelle millesimali con votazione a maggioranza poggiava le proprie basi sull’asserita natura negoziale dell’approvazione di queste.
In buona sostanza, secondo tale indirizzo, l’approvazione delle tabelle costituiva un accertamento del diritto di proprietà sulle singole proprietà e sulle parti comuni.
Diversamente, la Sentenza de qua precisa e conferma come l’attività di approvazione dell’assemblea condominiale non è atta ad incidere in alcun modo sui diritti reali di proprietà dei singoli condomini, i quali sono chiamati in assemblea unicamente per “riconoscere l’esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato”, poiché la tabella millesimale “serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini”.In definitiva, la fonte dell’obbligo per il condomino di partecipare alla contribuzione condominiale perviene direttamente dalla legge, mentre la quantificazione di tale obbligo fuoriesce dalla valutazione dei diversi parametri, la cui approvazione risulta essere unicamente la conferma dell’indagine tecnica da parte dei condomini.
Risvolti pratici
L’innovazione apportata dalla Sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione risulta avere un’ampia portata pratica e non meramente formale.
Pensiamo al caso in cui un condomino apporti rilevanti modifiche strutturali al proprio immobile (es. trasformazione del sottotetto in zona abitabile).
Appare scontato che le tabelle sino a quel momento applicate dovranno essere necessariamente riviste.
Nella pratica accadeva sovente che, ritenendo le tabelle millesimali modificabili solo all’unanimità e non riuscendo ad ottenere il consenso di tutti i condomini (in particolare del condomino al quale la revisione dei millesimi avrebbe comportato un aumento dei millesimi e, pertanto, un maggior carico di spese condominiali), l’unica strada percorribile finisse per essere quella del ricorso all’Autorità Giudiziaria.
Grazie all’orientamento confermato dalla Sentenza in esame, l’adeguamento dei millesimi potrà essere approvato a maggioranza, così nei casi di rilevanti modifiche strutturali alle singole proprietà, come per l’eliminazione di evidenti e rilevanti errori presenti nelle tabelle millesimali sino a quel momento applicate, senza dover ricorrere a lunghi ed onerosi procedimenti giudiziari.Il sistema maggioritario, peraltro, non implica alcun rischio di prevaricazione della maggioranza sulla minoranza (o sul singolo condomino), poiché, come rileva la stessa Suprema Corte, rimane del tutto praticabile il procedimento avanti l’Autorità Giudiziaria per la revisione dei millesimi della nuova tabella approvata a maggioranza, qualora questa si rivelasse viziata da errori nella propria stesura, come consentito dall’art. 69 disp att.
Questioni aperte
La valutazione di errori rilevabili nella stesura di una tabella millesimale rappresenta, ancora oggi, il vulnus del tema in esame.
Proprio la normativa tecnica di settore risulta essere foriera di incertezza, poiché questa, pur prevedendo criteri matematici di elaborazione, lascia spazio anche a parametri di tipo valutativo, benché basati sulla professionalità ed esperienza empirica.
Se consideriamo che il procedimento di revisione risulta essere ammesso esclusivamente in presenza di errori tecnici, appare scontato come permanga ancora una forte alea sulla certezza della regolarità della computazione delle tabelle millesimali, soggette appunto a sensibili oscillazioni a seguito delle valutazioni del professionista incaricato di redigerle.
Altra questione di rilevante interesse risulta essere l’effetto che la possibilità della modifica (come abbiamo visto “semplificata”) delle tabelle millesimali produce sulla vita condominiale in relazione alla formazione della stessa volontà assembleare.
Pur condividendo l’argomentazione testé dettagliata, secondo la quale la modifica delle tabella millesimale non comporta alcun accertamento (e, pertanto, alterazione) del diritto di proprietà dei singoli condomini, ma unicamente la determinazione delle quote di contribuzione dei condomini alle spese condominiali, non si può evitare di rilevare come la modifica delle tabelle millesimali comporti (allo stato) anche la modifica del peso dei voti dei singoli condomini.
La modifica dei millesimi, tramite i quali l’amministratore computa anche le maggioranze costitutive e deliberative, incide pertanto anche sulla capacità decisionale del singolo condomino e di riflesso anche dell’assemblea, che risulta essere la diretta espressione del diritto di proprietà del singolo rispetto alla totalità del fabbricato.
